Bảng giá cho thuê văn phòng Hà Nội 2026 theo khu vực & phân khúc

Giá thuê văn phòng Hà Nội 2026 bao nhiêu? Đây thường là câu hỏi đầu tiên của doanh nghiệp khi lên kế hoạch tìm hoặc chuyển văn phòng.

Thực tế, thị trường Hà Nội có biên độ giá rất rộng. Cùng một diện tích 200m² nhưng tổng ngân sách thuê có thể khác biệt đáng kể tùy vào khu vực, hạng tòa nhà, chất lượng vận hành, nội thất, phí dịch vụ và điều kiện thương mại.

Trong năm 2026, nguồn cung mới tiếp tục tạo thêm lựa chọn cho khách thuê, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới. Vì vậy, thay vì chỉ hỏi:

“Giá thuê bao nhiêu USD/m²?”

doanh nghiệp nên đặt câu hỏi:

“Tổng chi phí thực tế mỗi tháng cho văn phòng này là bao nhiêu?”

Dưới đây, AMI OFFICE tổng hợp bảng giá cho thuê văn phòng Hà Nội 2026 theo khu vực và phân khúc, giúp doanh nghiệp dễ dàng xây dựng ngân sách trước khi khảo sát.

Lưu ý: Các mức giá trong bài là khoảng tham khảo để lập ngân sách, không phải báo giá cố định. Giá thực tế phụ thuộc từng tòa nhà, diện tích trống, tầng, thời điểm thuê, thời hạn hợp đồng, phí dịch vụ và điều kiện đàm phán.

1. Tổng quan giá thuê văn phòng Hà Nội 2026

Thị trường văn phòng Hà Nội có thể chia thành ba nhóm chính:

Mức giá trên nên được sử dụng để xác định phạm vi ngân sách ban đầu.

Giá thuê thực tế có thể thấp hoặc cao hơn tùy từng dự án.

Đặc biệt, doanh nghiệp cần kiểm tra rõ đơn giá được chào là:

Giá thuê thuần

hay

Giá thuê đã bao gồm phí dịch vụ.

Đây là hai con số hoàn toàn khác nhau.

2. Bảng giá thuê văn phòng Hà Nội theo khu vực

Xét theo vị trí, có thể chia thị trường thành các nhóm:

Đơn vị: USD/m²/tháng.

Các khoảng giá trên mang tính tham khảo thị trường để doanh nghiệp lập shortlist, không đại diện cho báo giá của tất cả tòa nhà trong từng quận.

 >>Xem thêm: Danh sách tòa nhà văn phòng cho thuê Hà Nội

3. Giá thuê văn phòng Hoàn Kiếm

Hoàn Kiếm vẫn thuộc nhóm thị trường văn phòng có giá thuê cao tại Hà Nội.

Các tuyến tập trung nhiều tòa nhà gồm:

• Trần Hưng Đạo.
• Lý Thường Kiệt.
• Hai Bà Trưng.
• Ngô Quyền.
• Lê Thánh Tông.
• Tràng Tiền.

Giá thuê tham khảo:

Hạng A: 35–60+ USD/m²/tháng
Hạng B/B+: 25–40+ USD/m²/tháng
Hạng C và tòa nhỏ: từ khoảng 15–25+ USD/m²/tháng

Lợi thế lớn nhất của Hoàn Kiếm không nằm ở giá mà ở vị trí CBD, hình ảnh thương hiệu và khả năng tiếp cận khách hàng, đối tác.

Khu vực phù hợp với:

Ngân hàng – tài chính – bảo hiểm – luật – tư vấn – tập đoàn quốc tế – văn phòng đại diện.

Nếu doanh nghiệp không cần địa chỉ CBD, có thể tìm được diện tích lớn hơn với cùng ngân sách tại Cầu Giấy hoặc Nam Từ Liêm.

4. Giá thuê văn phòng Ba Đình

Ba Đình sở hữu vị trí chiến lược giữa trung tâm Hà Nội và khu vực phía Tây.

Các tuyến văn phòng nổi bật:

Liễu Giai – Kim Mã – Đào Tấn – Giảng Võ – Nguyễn Chí Thanh – Đội Cấn.

Khoảng giá tham khảo:

Hạng A: 30–50+ USD/m²/tháng
Hạng B/B+: 20–35 USD/m²/tháng
Hạng C: 13–22 USD/m²/tháng

Ba Đình phù hợp với doanh nghiệp cần:

• Hình ảnh chuyên nghiệp.
• Tiếp khách thường xuyên.
• Gần khu trung tâm.
• Kết nối thuận tiện với Tây Hồ và Cầu Giấy.

5. Giá thuê văn phòng Cầu Giấy

Cầu Giấy là một trong những khu vực có nguồn cung văn phòng đa dạng của Hà Nội.

Các cụm đáng chú ý:

Duy Tân – Trần Thái Tông – Cầu Giấy – Xuân Thủy – Trung Kính – Hoàng Quốc Việt.

Khoảng giá tham khảo:

Hạng A/A-: 25–40+ USD/m²/tháng
Hạng B/B+: 18–28 USD/m²/tháng
Hạng C: 10–18 USD/m²/tháng

Lợi thế của Cầu Giấy là doanh nghiệp có thể lựa chọn nhiều phân khúc trong cùng một khu vực.

Đây cũng là khu vực đặc biệt phù hợp với:

Công nghệ – IT – phần mềm – truyền thông – thương mại điện tử – giáo dục – SME.

Với ngân sách trung bình, doanh nghiệp thường có nhiều khả năng lựa chọn giữa:

Tòa nhà tốt hơn ↔ diện tích lớn hơn ↔ vị trí thuận tiện hơn.

6. Giá thuê văn phòng Nam Từ Liêm

Nam Từ Liêm là thị trường đáng chú ý với nhiều tòa nhà quy mô lớn.

Nguồn cung tập trung tại:

Phạm Hùng – Mễ Trì – Mỹ Đình – Lê Đức Thọ – Đại lộ Thăng Long.

Giá tham khảo:

Hạng A: 25–40+ USD/m²/tháng
Hạng B/B+: 17–27 USD/m²/tháng
Hạng C: 10–17 USD/m²/tháng

Điểm mạnh của khu vực này là khả năng tìm:

• Mặt sàn lớn.
• Diện tích 300–1.000m²+.
• Văn phòng nguyên sàn.
• Tòa nhà mới.
• Không gian cho doanh nghiệp tăng trưởng.

Do đó, Nam Từ Liêm phù hợp với doanh nghiệp từ 50–500+ nhân sự.

7. Giá thuê văn phòng Đống Đa

Đống Đa có lợi thế kết nối giữa trung tâm và phía Tây Hà Nội.

Các tuyến nổi bật:

Láng Hạ – Thái Hà – Huỳnh Thúc Kháng – Nguyễn Chí Thanh – Tây Sơn – Xã Đàn.

Giá tham khảo:

Hạng A hoặc phân khúc cao cấp: 25–35+ USD/m²/tháng
Hạng B: 17–27 USD/m²/tháng
Hạng C: 10–17 USD/m²/tháng

Đây là khu vực đáng cân nhắc cho SME muốn giữ vị trí tương đối trung tâm nhưng không nhất thiết phải đặt trụ sở tại Hoàn Kiếm.

8. Giá thuê văn phòng Hai Bà Trưng

Hai Bà Trưng nằm sát CBD và có nguồn cung khá đa dạng.

Giá tham khảo:

Hạng A: 28–40+ USD/m²/tháng
Hạng B: 18–30 USD/m²/tháng
Hạng C: 11–18 USD/m²/tháng

Khu vực phù hợp với:

• Tài chính.
• Dịch vụ.
• Công nghệ.
• Giáo dục.
• Thương mại.
• Doanh nghiệp cần gần trung tâm.

Nếu giá Hoàn Kiếm vượt ngân sách, Hai Bà Trưng có thể là một trong những khu vực nên đưa vào shortlist.

9. Giá thuê văn phòng Thanh Xuân

Thanh Xuân có lợi thế về mức giá tương đối cạnh tranh.

Nguồn cung tập trung quanh:

Lê Văn Lương – Nguyễn Tuân – Khuất Duy Tiến – Nguyễn Trãi – Trường Chinh.

Khoảng giá:

Hạng B/B+: 16–25 USD/m²/tháng
Hạng C: 9–16 USD/m²/tháng

Đây là khu vực phù hợp với doanh nghiệp khoảng 20–100 nhân sự muốn cân bằng giữa vị trí và chi phí.

10. Giá thuê văn phòng Tây Hồ

Tây Hồ đang trở thành một khu vực đáng theo dõi trên thị trường văn phòng Hà Nội.

Đặc biệt, nguồn cung mới tại Tây Hồ Tây đang làm tăng lựa chọn cho khách thuê trong năm 2026.

Khoảng giá tham khảo:

Hạng A: 28–45+ USD/m²/tháng
Hạng B/B+: 18–30 USD/m²/tháng
Hạng C/tòa nhỏ: 11–20 USD/m²/tháng

Tây Hồ phù hợp với:

• Doanh nghiệp quốc tế.
• Công ty nước ngoài.
• Doanh nghiệp cần kết nối sân bay.
• Doanh nghiệp ưu tiên môi trường và hình ảnh.

Nguồn cung mới cũng khiến khu vực này trở thành một trong những thị trường đáng đưa vào danh sách so sánh khi tìm văn phòng cao cấp.

11. Giá thuê văn phòng Hà Đông

Hà Đông là lựa chọn phù hợp với doanh nghiệp đặt chi phí ở mức ưu tiên cao.

Khoảng giá tham khảo:

Hạng B: 14–22 USD/m²/tháng
Hạng C: 8–15 USD/m²/tháng

Lợi thế:

• Giá cạnh tranh.
• Nguồn nhân sự lớn.
• Kết nối phía Tây.
• Có tuyến Metro Cát Linh – Hà Đông.

Khu vực đặc biệt phù hợp nếu phần lớn nhân sự đang sinh sống ở phía Tây và Tây Nam Hà Nội.

12. Giá thuê văn phòng Bắc Từ Liêm

Khoảng giá tham khảo:

Hạng B: 15–23 USD/m²/tháng
Hạng C: 9–15 USD/m²/tháng

Bắc Từ Liêm phù hợp với doanh nghiệp:

• Không bắt buộc đặt văn phòng tại CBD.
• Muốn thuê diện tích lớn.
• Có nhân sự ở phía Tây.
• Muốn kiểm soát chi phí.

13. Giá thuê văn phòng Hoàng Mai

Khoảng giá tham khảo:

Hạng B: 14–22 USD/m²/tháng
Hạng C: 8–15 USD/m²/tháng

Nguồn cung tại Hoàng Mai phân tán hơn các trung tâm văn phòng lớn.

Đổi lại, doanh nghiệp có thể tìm được những phương án có tổng chi phí cạnh tranh hơn.

14. Giá thuê văn phòng Long Biên

Long Biên phù hợp với doanh nghiệp có hoạt động tập trung ở phía Đông Hà Nội.

Khoảng giá tham khảo:

Hạng B: 14–23 USD/m²/tháng
Hạng C: 8–15 USD/m²/tháng

Khu vực phù hợp với:

Logistics – phân phối – thương mại – dịch vụ – doanh nghiệp có thị trường phía Đông.

15. Bảng giá thuê văn phòng theo phân khúc

Nếu chưa xác định khu vực, doanh nghiệp có thể bắt đầu bằng phân khúc.

Văn phòng hạng A

Khoảng 30–60+ USD/m²/tháng

Phù hợp:

• Tập đoàn.
• Doanh nghiệp quốc tế.
• Tài chính.
• Ngân hàng.
• Luật.
• Tư vấn.
• Doanh nghiệp cần hình ảnh thương hiệu.

Văn phòng hạng B/B+

Khoảng 18–30 USD/m²/tháng

Đây là nhóm có sự cân bằng tốt giữa:

Chất lượng – vị trí – vận hành – ngân sách.

Phù hợp với nhiều doanh nghiệp từ 20–200+ nhân sự.

Văn phòng hạng C

Khoảng 10–18 USD/m²/tháng

Phù hợp với:

• Startup.
• SME.
• Back office.
• Doanh nghiệp ít tiếp khách.
• Doanh nghiệp ưu tiên tiết kiệm.

16. Bảng giá thuê theo diện tích

Giả sử tổng đơn giá khoảng 20 USD/m²/tháng, doanh nghiệp có thể ước tính:

Đây chỉ là phép tính minh họa.

Nếu cùng diện tích 200m² nhưng:

Tòa A = 15 USD/m² → 3.000 USD/tháng

Tòa B = 25 USD/m² → 5.000 USD/tháng

Tòa C = 40 USD/m² → 8.000 USD/tháng

thì chênh lệch ngân sách trong hợp đồng 3 năm có thể rất lớn.

17. Bảng giá thuê văn phòng theo ngân sách

Nếu doanh nghiệp tìm theo ngân sách, có thể bắt đầu như sau:

Không nên xem bảng này như giới hạn tuyệt đối.

Doanh nghiệp có thể tăng diện tích bằng cách thay đổi khu vực hoặc giảm hạng tòa nhà.

18. Giá thuê chưa phải tổng chi phí

Đây là phần doanh nghiệp cần đặc biệt chú ý.

Một báo giá ghi:

20 USD/m²/tháng

chưa chắc có nghĩa doanh nghiệp chỉ phải trả 20 USD.

Có thể còn:

Phí dịch vụ

Chi phí quản lý và vận hành khu vực chung.

VAT

Cần xác định giá chào đã bao gồm hay chưa.

Điện điều hòa

Đặc biệt cần lưu ý khi làm ngoài giờ.

Điện văn phòng

Thường tính theo mức tiêu thụ.

Gửi xe

Bao gồm xe máy và ô tô.

Chi phí nội thất

Có thể rất đáng kể nếu nhận mặt bằng trống.

Chi phí làm ngoài giờ

Một số tòa nhà có cơ chế tính riêng.

Do đó, khi AMI OFFICE so sánh mặt bằng, chỉ số quan trọng hơn là:

TOTAL OCCUPANCY COST

thay vì chỉ:

RENT USD/M².

19. Ví dụ tính tổng chi phí thuê văn phòng 200m²

Giả sử doanh nghiệp thuê:

Diện tích: 200m²

Giá thuê: 18 USD/m²

Phí dịch vụ: 5 USD/m²

Tổng trước các khoản khác:

200 × (18 + 5) = 4.600 USD/tháng.

Sau đó còn phải xem xét:

• VAT.
• Điện.
• Điều hòa ngoài giờ.
• Gửi xe.
• Các dịch vụ khác.

Như vậy nếu chỉ nhìn vào:

18 USD/m²

doanh nghiệp sẽ đánh giá thấp ngân sách thực tế.

20. Vì sao hai văn phòng cùng hạng lại có giá khác nhau?

Có nhiều nguyên nhân.

Vị trí

CBD thường có giá cao hơn.

Tuổi tòa nhà

Các dự án mới thường có lợi thế về hệ thống kỹ thuật và thiết kế.

Chất lượng sảnh

Ảnh hưởng trực tiếp đến hình ảnh doanh nghiệp.

Mặt sàn

Sàn vuông vắn, ít cột có giá trị sử dụng cao hơn.

View

Tầng cao và view đẹp có thể được ưu tiên.

Quản lý

Đơn vị vận hành chuyên nghiệp tạo ra khác biệt.

Tỷ lệ trống

Khi tòa nhà còn nhiều diện tích, khả năng đàm phán có thể tốt hơn.

Diện tích thuê

Khách thuê diện tích lớn đôi khi có vị thế thương lượng tốt hơn.

21. Giá niêm yết và giá sau đàm phán có giống nhau không?

Không nhất thiết.

Ngoài đơn giá, doanh nghiệp có thể đàm phán:

• Giá thuê.
• Phí dịch vụ.
• Thời gian miễn phí.
• Thời gian thi công.
• Mức tăng giá.
• Tiền đặt cọc.
• Điều kiện thanh toán.
• Biển hiệu.
• Chỗ gửi xe.
• Điều kiện bàn giao.
• Điều kiện hoàn trả.

Do đó:

Một tòa nhà có giá niêm yết cao hơn chưa chắc có tổng deal cost cao hơn.

22. Cách so sánh báo giá văn phòng chính xác

Không nên so:

18 USD vs 20 USD vs 22 USD.

Hãy chuẩn hóa thành một bảng:

Khi đưa mọi phương án về cùng một chuẩn, doanh nghiệp mới biết phương án nào thực sự tối ưu.

23. Nên dành ngân sách bao nhiêu cho văn phòng?

Không có một con số áp dụng cho mọi doanh nghiệp.

Thay vào đó hãy bắt đầu bằng:

Số nhân sự + diện tích cần thiết + khu vực + tiêu chuẩn tòa nhà.

Ví dụ:

50 nhân sự
↓
Khoảng 150–250m²
↓
Ngân sách 80 triệu/tháng
↓
Ưu tiên Cầu Giấy
↓
Tìm B/B+ phù hợp.

Cách này thực tế hơn việc chọn một tòa nhà trước rồi mới cố điều chỉnh ngân sách.

24. 7 cách giảm chi phí thuê văn phòng

1. Thuê đúng diện tích

Không trả tiền cho diện tích không sử dụng.

2. So sánh nhiều khu vực

Dịch chuyển vài km có thể tạo ra khác biệt đáng kể.

3. So sánh tổng chi phí

Không chỉ nhìn giá thuê.

4. Tận dụng nội thất có sẵn

Có thể giảm chi phí đầu tư ban đầu.

5. Đàm phán thời gian miễn phí

Đặc biệt trong giai đoạn thi công.

6. Kiểm tra phí ngoài giờ

Quan trọng với doanh nghiệp làm việc muộn.

7. Đàm phán toàn bộ hợp đồng

Không chỉ thương lượng 1–2 USD/m² tiền thuê.

25. Năm 2026 có phải thời điểm tốt để tìm văn phòng?

Thị trường năm 2026 đang có thêm nguồn cung và khách thuê có nhiều lựa chọn hơn ở một số phân khúc/khu vực.

Điều này tạo điều kiện để doanh nghiệp:

• So sánh nhiều dự án.
• Nâng cấp chất lượng văn phòng.
• Đàm phán điều kiện thuê.
• Tìm mặt sàn phù hợp hơn.
• Xem xét các khu vực mới.

Tuy nhiên, các mặt bằng đẹp tại những tòa nhà được ưa chuộng vẫn có thể được hấp thụ nhanh.

Vì vậy doanh nghiệp nên bắt đầu tìm kiếm khoảng 3–6 tháng trước thời điểm dự kiến chuyển văn phòng, đặc biệt với nhu cầu diện tích lớn.

26. Câu hỏi thường gặp về giá thuê văn phòng Hà Nội

26.1 Giá thuê văn phòng Hà Nội 2026 khoảng bao nhiêu?

Tùy phân khúc, có thể tham khảo khoảng 10–18 USD/m² cho hạng C, 18–30 USD/m² cho B/B+ và 30–60+ USD/m² cho hạng A.

2 Khu vực nào có giá văn phòng cao tại Hà Nội?

Hoàn Kiếm và một số tòa nhà cao cấp tại Ba Đình, Tây Hồ cùng các khu vực có dự án hạng A thường nằm trong nhóm giá cao.

3 Cầu Giấy thuê văn phòng bao nhiêu tiền?

Có thể tham khảo khoảng 10–18 USD/m² cho hạng C, 18–28 USD/m² cho B/B+ và cao hơn với các dự án cao cấp.

4 Ngân sách 50 triệu/tháng thuê được văn phòng bao nhiêu m²?

Phụ thuộc tổng đơn giá. Nếu tổng đơn giá khoảng 500.000 đồng/m²/tháng thì tương đương khoảng 100m².

5 Giá thuê có bao gồm phí dịch vụ không?

Tùy tòa nhà. Doanh nghiệp cần yêu cầu báo giá ghi rõ giá thuê thuần, phí dịch vụ và VAT.

6 Thuê diện tích lớn có được giảm giá không?

Có khả năng đàm phán nhưng phụ thuộc từng chủ đầu tư, tỷ lệ trống, thời hạn hợp đồng và diện tích thuê.

7 Có nên chọn văn phòng có giá thấp nhất?

Không nên chỉ dựa vào giá. Cần so sánh tổng chi phí, vị trí, hiệu suất mặt bằng, vận hành và điều khoản hợp đồng.

8 Làm sao nhận báo giá chính xác?

Cần xác định khu vực, diện tích, số nhân sự, ngân sách và thời gian dự kiến chuyển để kiểm tra nguồn cung thực tế tại thời điểm tìm thuê.

27. Nhận bảng giá và danh sách mặt bằng đang trống cùng AMI OFFICE

Một bảng giá thị trường chỉ giúp doanh nghiệp ước tính ngân sách.

Để đưa ra quyết định, doanh nghiệp cần biết:

• Tòa nào đang trống?

• Diện tích bao nhiêu?

• Giá chào hiện tại thế nào?

• Phí dịch vụ bao nhiêu?

• Có nội thất không?

• Có thể đàm phán những gì?

Hãy gửi AMI OFFICE 5 thông tin:

Khu vực → Diện tích → Số nhân sự → Ngân sách → Thời gian dự kiến chuyển.

AMI OFFICE sẽ hỗ trợ:

Lọc nguồn cung → lập shortlist → so sánh chi phí → sắp xếp khảo sát → hỗ trợ đàm phán.

AMI OFFICE – Tìm đúng văn phòng, tối ưu từng chi phí.

• Địa chỉ: Tầng 2 tòa nhà FLC Landmark Tower, đường Lê Đức Thọ, phường Từ Liêm, Hà Nội

• Hotline: 0977.379.886 ( có zalo )

• Website: https://amioffice.vn/ 
• Email: amioffice.vn@gmail.com